О составе, согласовании и порядке экспертизы инвестиционной предпроектной документации для строительства объектов на территории города

        Одним из важных вопросов при разработке методического положения является стадийность проектирования. Исследования показали, что стадии проектирования должны устанавливаться заказчиком по согласованию с проектной организацией, в зависимости от объема и сложности проектирования. Они могут включать архитектурную концепцию или эскизный проект, технико-экономическое обоснование, проект, рабочий проект. Как правило, целесообразно применение одного из следующих сочетаний стадий проектирования.

• Архитектурная концепция или эскизный проект (согласовываемая стадия), проект или ТЭО (утверждаемая стадия), рабочая документация.
  
• Проект или ТЭО (утверждаемая стадия), рабочая документация.
  
• Рабочий проект (утверждаемая стадия), рабочая документация.

Привязка типовых проектов, а также проектирование незначительных по объему и сложности объектов могут осуществляться в одну утверждаемую стадию – рабочий проект. В этом случае, для согласований и утверждения, должна представляться утверждаемая часть рабочего проекта. 

        Разработку архитектурной концепции или эскизного проекта рекомендуется проводить в качестве первой стадии для конкретных объектов, строительство которых предусматривается на площадках, не имеющих разработанных проектов детальной планировки и проектов застройки или имеющих большое градостроительное значение, с целью определения принципиальных объемно-планировочных решений и основных объемно-планировочных показателей. На основании утвержденного ТЭО следует проводить торги (тендеры), заключать договор (контракт) подряда и открывать финансирование строительства. 

        Для расширяемого и реконструируемого производства следует дополнительно приводить данные по изменению мощности предприятия (производства) в стоимостном и натуральном выражении, по изменению номенклатуры (ассортимента) выпускаемой продукции и состава предприятий (производства), по замене оборудования и техническому состоянию существующего предприятия, по анализу и оценке деятельности предприятия, основных технико-экономических показателей его работы за последние 2-3 года, предшествовавшие году разработки ТЭО. 

        В отдельных случаях, для технически сложных объектов и при сложных условиях строительства, на основе ТЭО строительства могут разрабатываться проекты (рабочие проекты). При этом необходимость разработки проекта (рабочего проекта) (для строительства объекта или отдельных зданий и сооружений, входящих в его состав) должна устанавливаться при утверждении ТЭО на основании заключения экспертизы. Во всех остальных случаях рабочую документацию следует разрабатывать после ТЭО строительства объекта. 

        Для объектов жилищно-гражданского, сельскохозяйственного и коммунального назначения, строительство которых определено утвержденными проектами застройки, в составе рабочей документации всегда должна разрабатываться утверждаемая часть. 

        Необходимо особо отметить, что стадийность проектирования и порядок работы московских и других организаций России совместно с инофирмами (при проектировании объектов для строительства в столице РФ) были впервые определены еще решением исполкома Моссовета (№ 497 от 19.03.91). Оно регламентировало то, что предпроектная стадия выполняется проектными организациями Российской стороны (по прямому договору (контракту) с Российской стороной заказчика совместного предприятия (СП) или непосредственно инофирмы). При этом предлагалось обеспечивать изучение градостроительной и социально-экономической ситуации, археологической историко-культурной подосновы, исходных данных на проектирование, а также определение функциональной структуры и предварительной мощности объекта (исходя из условий участка предполагаемого строительства) и составление эскиза градостроительного решения и задания на проектирование. 

        Выполнение эскизного проекта было возложено на проектные организации России (с возможным участием СП или проектных инофирм) с обязательным определением основных градостроительных, архитектурно-планировочных, функциональных, экономических параметров объекта и проведением необходимых согласований с городскими организациями. 

        Стадию «проект» предлагалось выполнять усилиями совместного авторского коллектива проектных организаций Российской стороны и инофирм с включением работ по конкретизации и развитию основных положений эскизного проекта, выполнению чертежей (в полном объеме), составлению сметы на строительство и утверждению проекта заказчиком, после согласования его с городскими организациями и Мосгосэкспертизой. 

        Выполнение стадии рабочей документации могло возлагаться и на инофирму, но при долевом участии в объемах работ и техническом сопровождении проектной организации России. 

        Основные чертежи должны были в обязательном порядке подписываться совместно инофирмой и проектной организацией России. 

        Исследование вопросов экспертизы проектно-сметной документации для строительства объектов показывает, что во многих случаях заказчики и проектные организации не всегда правильно определяют вид работ по перспективам развития объектов хозяйственной деятельности. Прежде всего это связано с фактом отсутствия таких понятий в действующих СНиПах и в другой нормативной документации по проектированию и строительству. 

        Существенным моментом методического положения должна являться характеристика оформления исходно-разрешительной документации (ИРД) на проектирование объектов различного назначения. Оформление ИРД необходимо для обоснования инвестиционной деятельности по обеспечению строительства (реконструкции, реставрации) конкретного объекта или комплекса объектов на существующей или выделяемой территории, с учетом целесообразности данного строительства, а также изучения экологических условий, социально-экономической структуры, сложившейся в районе размещения объекта (комплекса), градостроительных, архитектурных, инженерных и других особенностей строительства. При этом важно учитывать и экономико-правовое регулирование земельных отношений на территориях регионов, крупнейших и крупных городов РФ, включая Москву. В условиях функционирования рыночной экономики оно должно отражать следующие положения. Во-первых, все виды владения и пользования землей являются платными. Во-вторых, в связи с высокой ценностью земельных ресурсов, объективной необходимостью периодического пересмотра сложившейся структуры землепользования и низкой эффективностью использования земель, на переходный период до окончательного становления структур, обеспечивающих полный учет землепользования и контроль взимания земельных платежей, следует вводить преимущественно арендные отношения. 

        Основным документом для начала проектирования объекта должно являться «Задание на разработку проектной документации» (далее именуемое «Задание»), согласованное и утвержденное в установленном порядке. Применительно, прежде всего, к условиям Москвы, важно разработать форму, состав и содержание основных данных «Задания», сформулировать главные требования к нему.

Юридическим основанием для составления «Задания» в условиях Москвы должны являться:

• распоряжение (постановление) правительства Москвы (мэрии, префектуры) о размещении и проектировании объекта;
  
• акт землепользования;
  
• градостроительное заключение;
  
• заключение МГЦ Госсанэпиднадзора (или его органов в административных округах) по отводу земельного участка под строительство;
  
• заключение Москомприроды (или ее органов в административных округах) по отводу земельного участка под строительство;
  
• реставрационное задание (при необходимости).

Оформление исходно-разрешительной документации (по стадиям) предлагается предусматривать в следующем составе.

• Архитектурная концепция (проектное предложение), задание на разработку концепции, историко-архитектурный опорный план (для исторической застройки).
  
• Эскизный проект (ЭП), задание на разработку ЭП, технологическое задание, акт землепользования, историко-архитектурный опорный план (для исторической застройки), условия присоединения к инженерным сетям.
  
• Проект (ТЭО, рабочий проект), задание на разработку проекта (ТЭО; рабочего проекта); технологическое задание, акт землепользования, историко-архитектурный опорный план (для исторической застройки), условия присоединения к инженерным сетям со схемой, согласованной ОПС, геоподоснова (М 1:500), инженерно-геологические заключения о грунтах и несущей способности конструкций (при реконструкции), выписка из государственных целевых программ, схем развития отраслей, титулов (при наличии таковых), общая экологическая характеристика территории.

        Градостроительная концепция или проект детальной планировки (ПДП) микрорайона, промзоны (утверждаемая стадия) должны включать пояснительную записку, ситуационный план (М 1:5000 или М 1:10000), опорный план (М 1:2000), генеральный план (М 1:2000), генеральные планы развития предприятий (для промзоны и при необходимости в вариантах), схемы функционального использования территорий, транспортного обслуживания, инженерного обеспечения (при необходимости), экономическое и экологическое обоснование предлагаемых градостроительных решений. 

        В эскизный проект застройки (реконструкции) квартала (согласовываемая стадия) предлагается включать пояснительную записку, ситуационный план (М 1:2000), план современного использования территории с экспликацией и основными технико-экономическими показателями (М 1:500), историко-архитектурный опорный план (при необходимости), генеральный план с экспликацией и основными технико-экономическими показателями (М 1:500), схемы инженерного обеспечения, вертикальной планировки, организации движения транспорта и пешеходов, благоустройства и озеленения (М 1:2000), экономическое и экологическое обоснование предлагаемых решений. 

        В проект застройки квартала, микрорайона (утверждаемая стадия) целесообразно включать пояснительную записку, план современного использования территории с экспликацией и основными технико-экономическими показателями (М 1:2000 или М 1:500), историко-архитектурный опорный план (при необходимости) (М 1:5000), генеральный план с экспликацией и основными технико-экономическими показателями (М 1:500), план благоустройства и озеленения (М 1:500), схему организации рельефа (М 1:500), план земляных масс (М 1:500 или М 1:1000) для нового строительства (при необходимости), план (на геоподоснове М 1:500) сетей водоснабжения, канализации, дождевой канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, наружного освещения, телефонизации, радиофикации и телевидения, план и фасады проектов зданий (М 1:200), раздел «Охрана окружающей среды», сметную документацию, проект организации строительства. 

        В целом применительно к условиям Москвы последовательность процесса проектирования, определяемая конкретными условиями и очередностью строительства, реконструкции или реставрации объектов, представлена на схеме. 

        На основе проведенного исследования можно сделать вывод, что проектная организация должна подготавливать предложения по сносу строений, по назначению первых этажей и социальной программе в целом, для согласования их с префектурой и комиссиями Мосгордумы совместно с заказчиком. При этом заказчику необходимо обеспечивать:

• передачу в проектные организации утвержденных титульных списков проектно-изыскательских работ;
  
• оформление, согласование, утверждение заданий на проектирование и передачу их в проектные организации;
  
• приемку комплексной, качественной и согласованной проектной документации для передачи ее в Мосгосэкспертизу и на последующее утверждение.

        По заявке заказчика часть работ по сбору исходных данных и предоставлению земельного участка может быть выполнена проектной организацией. При этом за проектной организацией остается и право отклонить заявку, либо принять ее частично. 

        В случае принятия проектной организацией на себя части работ заказчика по сбору исходных данных, их выполнение необходимо закреплять отдельным договором заказчика и проектной организации. Оплата этих работ должна производиться заказчиком за счет средств основной деятельности или (с разрешения правительства) за счет лимита на проектные работы. 

        Все согласования с заинтересованными, эксплуатирующими и контролирующими организациями следует осуществлять заказчику с привлечением при необходимости проектной организации.

Последовательность процесса проектирования объектов, строительства, реконструкции, реставрации в Москве

В. ЕПИФАНОВ, д-р эконом. наук, проф. МИКХиС и ИТЭП МЭИ (ТУ)